20多个购房户与某房地产开发公司之间的购房合同纠纷

20多个购房户与某房地产开发商的购房纠葛

----银行按揭不能，时隔4年多的购房合同应否解除？

 导读 

在我国维稳压倒一切的法治大背景下，案件人数的多少总是会或多或少的影响案件的审判结果。特别是房地产开发商与购房户之间的商品房买卖合同纠纷，就更是如此了。最近，湖南锐和律师事务所主任阳青律师就接手了一起众多购房户告某房地产开发商购房纠纷案的再审，案件焦点主要集中在商品房买卖合同是否该解除的问题上。

 案情回放 

2009年11月10日，这20多个购房户与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：购房户支付购房款总价款的30%，其余部分以银行按揭贷款方式支付，且购房户可以把其购买的房屋租赁给某管理公司，租金就可以还银行贷款。如果因购房户或银行原因银行按揭不成，则需一次性支付购房余款。同日，20多个购房户与某管理公司签了《租赁合同》。随后因按揭贷款办理不能，某房地产公司多次催促购房户协商解决购房余款事项，但购房户却一直没有理睬，某管理公司也没有支付租金给某房地产开发公司抵扣房款。时隔四年后，这20多个要求办理房产证，因某房地产开发公司拒绝办理，其起诉法院要求继续履行合同、办证及支付租金。

 原判逻辑 

在本案一、二审中，20多个购房户依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于审理《商品房买卖合同》纠纷案件的司法解释的相关规定，要求法院支持其诉讼请求，某房地产开发公司表现愿意赔偿，但主张解除合同。一、二审法院均认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，银行按揭不能系某房地产开发公司的责任，所以，《商品房买卖合同》应继续履行，且需赔偿损失即支付租金。

 案件聚焦 

湖南锐和律师事务所接受某房地产开发公司委托，由本所主任阳青律师亲自挂帅，代理其申请再审。通过收集证据仔细分析事实及相关法律法规的规定，阳青律师归纳本案要点如下：

一、《商品房买卖合同》应解除

《中华人民共和国合同法》第一百一条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。在本案中，在4年多内购房户都没有要求某房地产开发公司履行过非金钱的合同义务，诉讼时效早已过。因此，合同应该解除。且继续履行合同对某房地产开发公司明显不公平。

二、某房地产开发公司通知后扩大的损失责任由购房户承担

《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这20多个购房户在接到某房地产开发公司告知的银行按揭不能的通知后，一直不予理睬，明显属于没有尽到防止损失扩大的责任，所有，购房户要求支付全部租金的诉求不应得到支持。

 再审结果 

二审法院采纳了本所主任阳青律师的部分代理意见，撤销了一、二审判决，改判解除《商品房买卖合同》，某房地产开发公司赔偿占有资金的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息）。某房地产开发公司的诉讼目的得以全部实现。

 案例启示 

虽然像房地产开发公司与购房户之间的《商品房买卖合同》纠纷，在房地产开发公司违约的情况下，法院一般会从维护购房户的利益出发支持购房户的诉求，但是，作为房地产开发公司的代理人，我们应该抓住一切可能维护当事人的利益，在结合事实的基础上充分运用法律规定来达到自己的诉求。就如这个案例一样，为什么一、二审法院支持购房户的诉求，而阳青律师代理申请再审后，法院改判了呢？这说明阳青律师对案件事实更敏感，对法律了解更深入，分析更透彻。这也告诫我们的客户，选择好一个适合的律师是多么的重要！